Comodato e Diritto abitativo
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Uso della proprietà in condominio:
COMODATO D’USO E DIRITTO DI ABITAZIONE
COMODATO D’USO E DIRITTO DI ABITAZIONE, DIFFERENZE AI FINI FISCALI.
La circolare del Ministero delle Finanze n.7/1106 del 1993 chiarisce che il reddito derivante da un bene immobile si considera conseguito e deve pertanto essere dichiarato dal soggetto titolare della piena proprietà dello stesso.
Per gli immobili gravati da diritti reali di godimento diversi dalla proprietà (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi), è il soggetto titolare di tale diritto a essere titolare del relativo reddito. Il nudo proprietario, pertanto, non è tenuto a osservare alcun obbligo dichiarativo. Diversa invece la situazione in caso di contratto di comodato d’uso, che non trasferisce il diritto di godimento del bene. Il comodatario non vanta sull’immobile il possesso, fondato su un diritto reale, ma solo la detenzione, fondata su un diritto personale; non deve quindi dichiarare il reddito dell’immobile, a differenza del comodante (ovvero, il proprietario dell’immobile), in capo al quale resta l’obbligo dichiarativo (risoluzione Ministero delle Finanze7/441 del 1980).
Per gli immobili gravati da diritti reali di godimento diversi dalla proprietà (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi), è il soggetto titolare di tale diritto a essere titolare del relativo reddito. Il nudo proprietario, pertanto, non è tenuto a osservare alcun obbligo dichiarativo. Diversa invece la situazione in caso di contratto di comodato d’uso, che non trasferisce il diritto di godimento del bene. Il comodatario non vanta sull’immobile il possesso, fondato su un diritto reale, ma solo la detenzione, fondata su un diritto personale; non deve quindi dichiarare il reddito dell’immobile, a differenza del comodante (ovvero, il proprietario dell’immobile), in capo al quale resta l’obbligo dichiarativo (risoluzione Ministero delle Finanze7/441 del 1980).
Fonte: Assocond- Conafi
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Che cosa è la residenza?
Il concetto di "residenza" è fondamentale in numerosi contesti legali e sociali, giocando un ruolo centrale anche nell'ambito del comodato d'uso, particolarmente quando questo si riferisce a immobili destinati alla residenza. In Italia, la residenza è definita come il luogo in cui una persona ha il suo abituale dimora, ovvero dove vive la maggior parte del tempo all'interno dell'anno solare. Tale definizione non solo incide su questioni di natura personale e familiare ma ha rilevanti implicazioni fiscali, elettorali e amministrative.
Nel contesto specifico del comodato d'uso per residenza, si parla della concessione gratuita di un immobile (appartamento, villa, ecc.) da parte del proprietario (comodante) a un'altra persona (comodatario), affinché quest'ultimo lo utilizzi come propria abitazione principale per un periodo di tempo concordato. La peculiarità di questa tipologia di comodato risiede nel fatto che l'immobile viene concesso in uso gratuitamente o a condizioni particolarmente vantaggiose rispetto al mercato, con l'intento di soddisfare esigenze abitative piuttosto che scopi commerciali.
Per stabilire legalmente la residenza in un immobile concesso in comodato d'uso per residenza, il comodatario deve svolgere determinate procedure amministrative presso l'anagrafe del Comune competente. Questo passaggio è indispensabile non solo per questioni pratiche come l'iscrizione nelle liste elettorali o l'accesso ai servizi comunali ma anche per definire la propria posizione fiscale relativa a tasse e imposte locali.
In conclusione, il concetto di "residenza" nel contesto del comodato d'uso per finalità abitative rappresenta un aspetto di fondamentale importanza, sia per il comodatario che per il comodante. Da una parte, per il comodatario, stabilire la residenza nell'immobile ricevuto in comodato significa ottenere un luogo abituale di vita che soddisfa le proprie necessità abitative senza l'onere di un affitto, ma con specifiche responsabilità legali e fiscali. Dall'altra, per il comodante, permettere l'uso dell'immobile a titolo gratuito o a condizioni favorevoli implica una scelta benevola che può rispondere a motivazioni personali, familiari o sociali, pur sempre nel rispetto del quadro normativo vigente.
Come posso dimostrare di avere titolo per vivere nell'immobile oggetto di residenza
Si può chiedere la residenza se si ha un titolo per vivere nell’immobile: perché si è proprietari; perché si ha un contratto di locazione; perché si ha un contratto di comodato d’uso gratuito registrato; in presenza di un contratto di comodato d’uso gratuito orale e non registrato serve la dichiarazione del proprietario di comodato d'uso, specialmente quando si tratta della residenza, sottolinea una forma di concessione gratuita dell'immobile da parte del proprietario a favore del comodatario, che ne ottiene il godimento temporaneo con l'obbligo di restituzione.
Un contratto di comodato d'uso registrato presso l'Agenzia delle Entrate offre una prova solida e indiscutibile del diritto a occupare l'immobile. Questa registrazione comporta il pagamento di una tassa, ma garantisce certezza giuridica alle parti coinvolte.
Nel caso in cui il comodato d'uso sia stato concordato oralmente e non sia stato registrato, diventa indispensabile ottenere una dichiarazione scritta del proprietario dell'immobile che attesti la concessione del diritto d’uso al beneficiario.
Questa dichiarazione deve esplicitare chiaramente le condizioni del comodato, inclusi i termini temporali e ogni eventuale condizione particolare concordata tra le parti. Inoltre, è importante che tale documento sia datato e firmato dal proprietario dell’immobile.
Al momento della richiesta della residenza presso gli uffici comunali competenti, sarà necessario presentare tale documentazione come prova che si possiede il titolo legittimo per vivere nell’immobile.
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Fonte:Marco Ticozzi Avvocato
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Cos’è il diritto di abitazione?
Il diritto di abitazione fa parte dei diritti reali minori, così come il diritto d’uso con il quale peraltro condivide alcune somiglianze. La differenza principale fra i due, tuttavia, consiste nel fatto che il titolare del diritto d’uso può godere dei frutti dell’immobile, possibilità del tutto esclusa per il diritto di abitazione.
Quest’ultimo, infatti, consente al titolare di abitare nell’immobile o in una sua parte, insieme agli altri aventi diritto, ma senza poter utilizzare l’abitazione in modo diverso. Chi è titolare del diritto di abitazione su una casa può soltanto viverci e non può, invece, adibirla a uso professionale o concederla in locazione. In particolare, il diritto di abitazione è limitato ai bisogni del titolare e della sua famiglia. Il diritto, comunque, comprende l’utilizzo degli accessori e delle pertinenze dell’immobile.
In ogni caso il diritto di abitazione è completamente gratuito, anche se il titolare è tenuto al pagamento delle spese ordinarie e dei tributi. Di norma, poi, il titolare deve anche corrispondere una cauzione per garanzia. L’immobile, infatti, deve essere restituito, al termine del diritto, così come era stato ricevuto. Il titolare è quindi tenuto a far eseguire un inventario, in quanto dovrà risarcire il valore di beni mancanti o danneggiati.
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Fonte: Money.it
La ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario
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Le indicazioni offerte dalla Corte di cassazione
La Corte ha innanzitutto richiamato il proprio consolidato orientamento, secondo il quale è passivamente legittimato l’effettivo condomino: cioè il proprietario o il titolare di altro diritto reale su detta unità (e non anche chi possa apparire tale).
La responsabilità “pro quota” dei condomini si fonda sul collegamento tra il debito e la appartenenza del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari.
La responsabilità “pro quota” dei condomini si fonda sul collegamento tra il debito e la appartenenza del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari.
Conseguentemente, in tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un’unità immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto, in base alla disciplina antecedente all’entrata in vigore della L. n. 220 del 2012, il titolare dell’usufrutto doveva rispondere delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria.
Mentre erano a carico del nudo proprietario le spese per le riparazioni straordinarie, in forza delle disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c.
Ne consegue che l’Assemblea condominiale doveva ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione ed al loro fondamento.
In alternativa, spetterà all’Amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati.
In alternativa, spetterà all’Amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati.
Questa la ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario che doveva effettuarsi prima della riforma introdotta dalla Legge n. 220/2012.
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La responsabilità solidale tra nudo proprietario ed usufruttuario
L’art. 67 disp. att. c.c. ha sancito anche la responsabilità solidale del nudo proprietario e dell’usufruttuario in tema di pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
Al riguardo, va precisato che quanto alla responsabilità solidale prevista dalla norma citata non sia prevista alcuna distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie.
Pertanto, il nudo proprietario e l’usufruttuario risponderanno solidarmente per qualsiasi spesa affrontata dal Condominio.
Pertanto, il nudo proprietario e l’usufruttuario risponderanno solidarmente per qualsiasi spesa affrontata dal Condominio.
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